Als appartementen worden verkocht, betaalt de koper niet alleen voor de woning, maar ook voor het aandeel in de VvE-reserve. Voor de WOZ-waardering telt dat niet mee. Bij het analyseren van verkoopcijfers moet het betaalde bedrag voor het VvE-reserveaandeel dan ook van de koopsom worden afgehaald.
Waarom is dit belangrijk voor de marktanalyses?
Door het verkochte aandeel van de VvE-reserve in mindering te brengen op de verkoopprijs ontstaat een zuivere vergelijking. Als er geen correctie wordt toegepast, is de verkoopprijs bij een appartement met een flinke VvE-reserve kunstmatig hoger. Bij de waarderingsmodellen kunnen hierdoor omissies ontstaan bij de vergelijkingsverkopen (vergelijkingsobjecten).
Datum koop
Daarbij wordt het steeds belangrijker om datum waarop de koop echt is gesloten en de prijs is overeengekomen inzichtelijk te hebben. Belastingrechters vragen namelijk bij geschillen die worden voorgelegd regelmatig naar de werkelijke koopdatum. Deze datum ligt veelal enkele maanden eerder dan de transactiedatum van de koop bij de notaris.
Gegevens via het Kadaster
Efficiënt en effectief organiseren
Gemeenten en uitvoeringsorganisaties krijgen daarom op korte termijn extra gegevens van het Kadaster; de koopdatum (datum waarop de koop daadwerkelijk is afgesproken) en – bij appartementen – het meegekochte aandeel in de VvE-reserve. De levering van deze data loopt via de Waarderingskamer en is aanvullend op de reeds bestaande BRK-stroom. Het is uiteindelijk wel de bedoeling dat deze extra gegevens onderdeel worden van de reguliere BRK.
Piekbelasting
Belangrijk om te melden is dat in de eerste levering alle transacties over 2025 tot en met 1 oktober zijn opgenomen. Dat gaat dus meteen over een groot aantal transacties die verwerkt dienen te worden. Daarna volgt maandelijks een (Excel)bestand.
Wat betekent dit voor gemeenten of uitvoeringsorganisaties?
De eerste levering gaat dus om een inhaalslag waarbij een grote hoeveelheid transacties verwerkt moeten worden voor de permanente marktanalyse. Dit vraagt om extra, veelal niet begrootte capaciteit. Het is echter wel van belang om hier direct mee aan de slag te gaan om een juiste marktanalyse te kunnen borgen zodat uiteindelijk een goede WOZ waardering van de objecten in het eigen werkgebied kan worden opgeleverd.
Nu al hiermee aan de slag?
ANG ondersteunt veel gemeenten en uitvoeringsorganisaties bij het organiseren van data en het efficiënt en effectief inrichten van gegevensstromen ten behoeve van de verschillende WOZ-processen. Wij helpen daarbij ook om het dataverkeer vanuit diverse externe bronnen naar de in gebruik zijnde WOZ- of belastingapplicatie te optimaliseren.
Voor wat betreft de levering van de nieuwe BRK-gegevens helpen wij met:
- de inrichting van de eerste gegevensstroom, inclusief de routing naar jullie gegevensmagazijn en WOZ- applicatie;
- het leveren van datakwaliteit checks op regels voor ontbrekende of afwijkende koopdata en VvE-reserves;
- het verwerken van de eerste bulklevering (inclusief terugmeld- en verbeterlijst) en borgen wij het optimaal verwerken van de maandelijkse levering;
- de aanpassing van jullie marktanalyse door het gebruik van deze nieuwe gegevens.
Wil je als gemeente of uitvoeringsorganisatie sparren over de impact van de nieuwe BRK-levering op processen binnen jullie organisatie of hierop een snelle ‘ketencheck’ laten doen? Mail of bel met Michel ten Brummelhuis van team Advies (06 – 47111743).
